房地产“白名单”入围门槛高放款看重抵押物!银行人士:谁也不想提一笔坏账
出品 | 搜狐财经作者 | 王泽红 冯紫彤第二批房地产融资“白名单”，开始陆续推送了。搜狐财经从广州市住建局获悉，近期其已推送第二批“白名单”，一共116个项目入选，较第一批的47个大幅增加一倍以上。在此之前，武汉已报送了第二批次，其他各地也正在路上，如青岛、海口和惠州等城市。一位接近远洋方面的人士告诉搜狐财经：“远洋东方境世界观、远洋长江樽均是首批入选武汉融资‘白名单’的项目，现已获得浦发银行授信支持，存量授信展期额度分别为5.59亿元、17.987亿元。”“这次获得授信支持，也为后续融资落地扫清了障碍，有助于缓解远洋的资金压力，提升项目可持续经营能力。”上述人士指出。截至2月底，武汉已有13个项目已获授信107.26亿元、已授信放款16.21亿元、已展期42.53亿元。除远洋集团之外，涉及房企项目还有金科桃湖美镇项目、中交澄园、中建鄂旅投壹品公馆和华侨城云岸等，也均获得银行放款。“碧桂园纳入‘白名单’的项目，已经达到237个，比前几天公布的217个又增加了20个，有项目已获得了银行放款批复，获融资支持金额（包括展期金额）15.52亿元。”碧桂园一位内部人士告诉搜狐财经。第二批报送之际，首批“白名单”项目的融资款，正陆续到位。据搜狐财经了解，各地银行放款正落地至具体项目，如厦门宝龙旭辉城项目、昆明建投华翠文苑项目、成都金牛国宾熙成里项目等随着各地第二批次推送开启，越来越多的房企项目正在“入围”。“入围”门槛高，遴选优质项目入围“白名单”项目的开发商既有央国企和混合制房企，也有民营企业，万科、金地、雅居乐、旭辉、中梁控股、世茂、佳兆业、龙湖、宝龙等房企均有多个项目入选。据搜狐财经了解，截至3月11 日，远洋集团已有超40个项目进入融资支持“白名单”，较2月初数量翻倍；碧桂园已纳入“白名单”的项目达237个，融创超90个，金科已有72个，绿地为49个。住建部数据显示，截至3月9日，全国31个省有312个城市已经建立了房地产融资协调机制，涉及项目超过6000个，其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底，已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。但据搜狐财经了解，想要“入围”获得融资支持，并不容易， “白名单”项目需要满足多个条件。一位房企区域高管告诉搜狐财经，地产项目需要满足“项目为在建施工状态”、“资产债务能够平衡”、“有主管银行封闭的监管制度”、“预售监管资金未被违规抽挪”、“有资金计划及完工计划”等条件下才有机会入围“白名单”，政府和银行把关严，入围门槛高。“白名单”项目简单来讲，就是经过地方政府和银行调查确认和筛选，管理规范、资金安全、风险可控、能够确保交付的项目。他指出，纳入“白名单”的项目，相当于又多了一重政府及银行的背书，其实是将房地产市场的风险进行了隔离，购买“白名单”的项目通常会比没有白名单的更加有保障，这也是品牌房企实力的一部分。大公国际分析称，金融机构政策条件较为严格，注重优质项目遴选，严格的入围条件将避免资金盲目流向不符合条件的项目，从而有效降低后续还款等附带风险。目前项目实际获得的融资，明显低于申报项目的融资总需求。由此可见，尽管政策推行已取得了初步成效，但资金缺口仍然较大，在当前风险出清的压力下，各金融机构的态度仍较为谨慎。项目入围“白名单”并不等同于获得融资支持，项目推送后，各金融机构还需进行严格的审核，最终是否放款取决于金融机构。“白名单”放款，看重抵押物某Top50房企高管告诉搜狐财经：“各地‘白名单’项目，是由当地住建部门发起和牵头，确定具体名单后，住建部门再邀请金融机构与项目公司接洽，如果双方能够达成共识，便能够就保交楼事项再发放贷款，完成对应的融资。”“目前来看，已经有部分或少量项目完成放款。”“但是按我的理解，（项目方）与金融机构沟通后，应该是对原来已经有的一些融资，借新还旧的概率会高一点。大规模的放款目前还没有，都还在接洽过程中。”“各个地方和机构对政策的理解程度不一样，有些地方跑的快的，有些地方跑的慢，职责划分方面可能有点乱，有些人说是尽责免责，就是项目进了‘白名单’（放款）后，金融机构应该不再承担责任，但是其内部说法又有些不一致，现在还是属于混沌状态。”一位房企项目层面的负责人也告诉搜狐财经：“其实大家（对‘白名单’）的顾虑，还是在于责任的问题。房地产行业目前的情况都清楚，如果方向明确，单个项目资产也明确，该救就应该救，但是清楚归清楚，干起来还是有点难度的。”“因为借款还是要由项目公司偿还，所以金融机构对抵押物，以及未来的还款来源很在乎。”“理论上是‘白名单’项目公司自身的资产进行抵押，如果有别的项目资产进行抵押也行。但一般情况下，后者的概率会比较低一点。”他指出。一位银行业内人士也向搜狐财经表示，尽管某项目已进入“白名单”，但具体支持方面银行也还是会结合自身能力、风控及商业方面综合考虑。银行痛点，一边纾困一边“追债”从往期来看，房企纾困政策虽然出台较多，但市场各参与方大多保持观望态势，落地效果不及预期，企业融资环境没有明显的改善。大公国际分析称，政策落实需要各金融机构的资金投放支持，房企是资金诉求方，二者均依赖于放贷规模的增加。对金融机构来说，其首要任务是防范金融风险，放贷收益为其次，导致各方虽然表面上是一致解困，但行动意愿上存在冲突，对政策落实形成了一定阻碍。2022年11月份以来，“金融16条”及“三支箭”陆续落地，多家银行与大型房企签署意向性授信协议，提供开发贷、并购贷、供应链融资、保交楼专项借款等融资支持。据不完全统计，至少有105家银行向188家房企提供意向性授信，总额度超5万亿元。但如果复盘房企授信使用情况，不难发现可提取金额相对有限，银行信贷“第一支箭”对房企仍偏谨慎，尤其对民营房企。“有吹风房企可以介入，但是我们总体也处于观望吧。”一城商行对公客户经理员工向搜狐财经表示，“毕竟谁也不想喜提一笔坏账”。银行公开“追债”房企，早已屡见不鲜，渤海银行起诉泰禾，郑州银行与多家河南本地房企有借款纠纷，如果继续往前追溯，上海银行追债“宝能系”、青农商行状告“青岛中海外”，民生银行起诉泛海系……连连攀升的房地产业不良贷款率，直观体现了银行的困境与难处。搜狐财经梳理上市银行财报数据发现，2021年末-2023年6月末，有11家银行房地产业不良贷款率呈持续攀升态势，工、农、建、交四家国有大行均在此列。2023年6月末，工商银行房地产业不良贷款率高达6.68%，较2022年末增长0.54个百分点。同期其它上市银行中，渝农商行房地产业不良率则高得令人咋舌，达到9.10%；同城的重庆银行，该项数据也达到了7.14%。在诸多“前事”面前，银行们在授信层面动作保守些不难理解。据上述银行员工透露，其所在银行目前已将项目绩效分三年发放。如若项目在第二年出险，则第二年及以后的绩效奖金将被取消。不仅是经办员工，信贷、风控等部门相关人员、领导绩效也会受到影响。“银行对授信的要求是‘无风险’而不只是‘风险小’”，该银行员工对搜狐财经表示。若公司有逾期、有可以看得到的风险，那么是一点都不可能批的；其他的未出险地产商，也要看资质和情况再定，“也是一种‘劣币驱逐良币’”。在此背景下，“白名单”的出台显然有助于银行甄别优质项目，精准纾困。地产融资“白名单”，一个“新解”？大公国际指出，房地产协调机制是由需求的主要冲突双方共同建立，使得各参与方在统一的机制背景下协调运作，有助于化解前述矛盾，从机制上保证各项政策顺利施行。据工商银行披露，截至2月22日，其已对接约3800个项目，完成审批项目近100个，审批金额约400亿元，并已在广州、北京、苏州、郑州等25个城市，对近40个项目新增融资约80亿元。大连市金普新区碧桂园星荟时代项目，获得工商银行融资支持约2.12亿元，成为辽宁首批通过房地产融资“白名单”获得融资支持的项目之一。此外，中国银行已经批复及正在审批的项目超过100个，金额超过300亿元，正在进行评估的项目近2500个。“‘白名单’机制实施以来成效还是显著的。”前述银行业内人士告诉搜狐财经。上述房企区域高管也表示，“白名单”中列出的是具体的房地产开发项目，而不是房地产开发企业，这有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险，更加精准支持合理项目融资需求，有序推进房地产项目正常开发建设。”“现金流压力是每个房企都面临的情况，入选 ‘白名单’项目的企业并不只是出险企业，也有中交、华侨城等国央企，万科、龙湖、远洋等。”他补充道。从 “三支箭”，到2023年末“三个不低于”，再到2024年的房地产融资协调机制“白名单”，融资主体 “房企白名单”到 “项目白名单”，地产融资政策在不断优化，各地“保交楼”工作正在加速推进。贷款展期、项目并购、保交楼贷款支持计划……如何实现融资支持与防范坏账风险之间的平衡，面对这道必答难题，银行正陆续“交卷”。但对于房企而言，整体融资面依旧趋紧，境内债券发行进一步走弱，2023年全年发行和净融资额同比分别降低17.52%和50.29%。据搜狐财经了解，民营房企市场化发行仍较为艰难，除滨江集团、美的置业信用发行数期债券外，其余企业多数以外部担保、创设信用保护凭证等增信方式发行债券。股权融资层面，也仅少数房企完成定增融资。目前，上市房企股价表现低迷，万科终止150亿元定向增发募资、保利发展也因跌破净资产暂不具备发行条件。克而瑞数据显示，2月65家典型房企的融资总量环比减少47.2%，同比减少49.3%，创2021年以来的单月新低。“信贷方面，银行被坏账搞怕了；债券方面，有信用的房企已经没几家了；股权方面，地产股都跌成这样了。‘三支箭’效果一般，与抵押物没关系，主要是市场信心问题。”某民营房企向搜狐财经说道。“现在政策直接打到了‘毛细血管’，一开始政策针对市场，后来针对企业，现在针对项目。希望这一波‘白名单’能起效，最起码让符合条件的项目，不该被拖垮的项目，完成保交付，把房子交给购房者。”他讲道。今年政府工作报告中再次强调，对不同所有制房地产企业合理融资需求，要一视同仁给予支持。对于严重资不抵债，失去经营能力的房企，住建部部长倪虹则指出，要按照法制化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。
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